SERVI TÙ PREDIALE. -
I. Nozione
È un peso, una limitazione gravante sopra un fondo (servente) per l'utilità di un altro fondo (dominante), appartenente a diverso proprietario (cf. art. 1027, Cod. civ. it.).La denominazione ha soprattutto un valore storico, in quanto in passato si aveva una categoria unitaria, nella quale si comprendevano tutti i diritti reali di godimento. Si distinguevano così le servitù personali (usufrutto, uso e abitazione, dette anche servitù irregolari, consistenti in un servizio di una cosa a vantaggio di una persona) e s. p. (da praedium).
Due sono gli estremi essenziali della servitù: la limitazione imposta sulla cosa di proprietà altrui e l'utilità che un fondo presta ad un altro. Di qui si distinguono le s. p. dalle servitù di uso pubblico e dai cosiddetti usi civici, ove l'utilità è rivolta alle persone e non ai fondi. Perciò, per diversi servitù, occorre l'esistenza di due fondi; ma essi non sono, per questo, i soggetti del rapporto giuridico. Soggetti sono sempre i proprietari dei fondi e se non vengono direttamente richiamati dalla definizione è perché la servitù è un diritto reale e come tale esperibile erga omnes. La servitù inerisce al fondo e lo segue, anche se esso venga alienato e passi in proprietà di altri. Per fondo si intende di regola il terreno e l'edificio, non quindi i beni mobili o gli immobili incorporati (art. 1077), ed in genere gli altri diritti reali immobiliari. Fondo servente non possono essere le res extra commercium (art. 822-24, 1045 Cod. civ. it.); possono invece essere fondi dominante, come è espressamente previsto dall'art. 825. Il dubbio, che soggeva sotto l'impero del Codice del 1865, se potesse acquistarsi o sussistere servitù su e a favore di un fondo nullius, non ha più ragione d'essere, per il motivo che «i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano allo Stato» (art. 827). Resta però fuori di discussione che la servitù permane su o a favore del fondo passato nel patrimonio dello Stato. È prevista anche la servitù su fondo futuro (art. 1029); la relativa convenzione di costituzione ha però solo efficacia obbligatoria, e quando il fondo verrà all'esistenza o entrerà nel patrimonio dello stipulante, il rapporto da obbligatorio si tramuterà in reale e la servitù verrà automaticamente all'esistenza, senza manifestazione di un nuovo consenso.
La servitù, mentre dal lato passivo è un peso, dal lato attivo rappresenta una utilità. Per utilità non si intende unicamente il bisogno del fondo in senso stretto (art. 1051-52), ma anche la maggior convenienza o comodità o amenità, che ad un fondo può derivare dall'imposizione della servitù su un altro fondo (art. 1028). Oltre che attuale l'utilità può essere anche futura, sia certa che incerta o eventuale (art. 1029).
Si è detto che il fondo servente ed il fondo dominante devono appartenere a proprietari diversi (art. 1027), secondo il principio romano: nemini res sua servit. E ciò perché il contenuto economico del diritto di servitù è già implicito nel diritto reale più ampio, quale è quello di proprietà, spettante allo stesso soggetto; e non può formare oggetto di un diritto a se stante senza che questo venga ad appartenere ad un soggetto diverso. Però, qualora una persona sia comproprietaria di un fondo e proprietaria esclusiva di un altro fondo, potrà avere interesse a che si abbia una servitù sul fondo in condominio.
I Romani richiedevano per la validità della servitù la vicinitas praedium e la causa perpetua servitutis. Nel diritto italiano la vicinitas non è richiesta come requisito della s. p., ma è solo un indice della utilità della servitù (art. 1033, 1056, 1057). Per quanto riguarda la causa perpetua servitutis, è da osservare che i Romani intendevano riferirsi alla fonte dell'utilità, che vuole derivarsi dal fondo servente e non richiedevano che la servitù dovesse essere perpetua. Nel diritto italiano si è d'accordo che, ove l'industria sia incorporata sul fondo, da cui si vuol derivare una data utilità, questo basta perché la s. p. possa venire all'esistenza, anche se per la messa in opera del fondo servente occorra il fatto e l'intervento del proprietario di esso (art. 1047 e 1066). Non si deve, però, confondere la perpetua causa servitutis con la servitù a tempo determinato, che è sempre possibile (art. 1033 e 1044).
Il Principi propri delle s. p. - Oltre alla regola nemini res sua servit, di cui già si è parlato, le s. p. sono rette da altri tre principi fondamentali.
1. Esse, a differenza delle obbligazioni, non consistono, per il proprietario del fondo servente, in un facere, ma in un pati (servitus in faciendo consistere nequit). Dice
infatti l'art. 1030: «il proprietario del fondo si evince non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti». Deviazioni al principio suddetto riguardano le obbligazioni propter rem e gli oneri reali (art. 967), la servitù oneris ferendi (art. 1069-70) e la servitù d'acqua (art. 1091).
2. Sempre in base al principio della inerenza della servitù al fondo, le s. p. sono inalienabili, e, perciò, servitù servitutis esse non potest. In conseguenza di ciò, non si può alienare il fondo ritenendo la servitù e non si può alienare la servitù ritenendo il fondo; come non è possibile la costituzione di ipoteca sulla servitù, senza che si potesse anche il fondo; né è possibile la costituzione di una servitù sulla servitù, perché questa può soltanto gravare su un fondo e non su un diritto reale, anche se immobiliare. Non è detto, però, che la servitù non possa essere trasferita sia dal punto di vista del fondo servente che del fondo dominante, a norma e alle condizioni previste dall'art. 1086.
3. Le s. p. sono indivisibili: servitutes dividi non possunt, nel senso che, come si esprime l'art. 2809 in tema di ipoteca, «sussiste per intero sopra i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte». Tale principio presenta, presso i Romani, tutti i caratteri della assolutezza. Per il Codice italiano attuale, il principio della indivisibilità, anche se prevalente (art. 1073, 1075), non è peraltro assoluto (cf. art. 1071).
III. CLASSIFICAZIONE DELLE S. P. - Le s. p. si distinguono in:
1. servitù continue e discontinue: continue sono quelle che non richiedono che il titolare di esse intervenga continuamente per esercitarle (p. es., la servitù di non costruire); discontinue sono quelle che richiedono il fatto attuale dell'uomo (p. es., servitù di passaggio). Tale distinzione affiora, nel Codice attuale, all'art. 1073, in tema di estinzione per non uso della servitù.
2. Servitù apparenti e non apparenti: apparenti si dicono le servitù che risultano da opere visibili e permanenti (p. es., una finestra), destinate al loro servizio (art. 1061); non apparenti, quelle che non risultano da tali opere. Tale distinzione, che non coincide con la precedente, è importante sia per l'acquisto per usucapione e per destinazione del padre di famiglia (art. 1061), sia per l'azione spettante al compratore contro il venditore, quando il fondo fosse gravato da servitù e il prezzo non risulti dichiarato nel contratto (art. 1489, 1840, 1844, 1337).
3. Servitù positive e negative: positiva, se comporta da parte del proprietario del fondo dominante un uso del fondo servente (p. es., servitù di passaggio); negativa, se ciò non comporta e si limita ad impedire al proprietario del fondo servente di compiere atti, che entrerebbero nelle facoltà del suo diritto (p. es., servitù di non innalzare). Questa distinzione, che non necessariamente coincide con le precedenti, serve per determinare il dies a quo in cui ha inizio il non uso, che porta all'estinzione per prescrizione della servitù (art. 1068).
4. Servitù coattive e volontarie: servitù coattiva (im-propriamente detta legale) è quella che è dovuta per legge; volontaria, quella che deriva dalla libera volontà del privato (cf. art. 1031).
Giova, pertanto, tener presente che le servitù della prima specie (acquedotto coattivo: art. 1033, 1041; scarico coattivo: art. 1043-44; appoggio di chiusa: art. 1047; somministrazione coattiva d'acqua: art. 1049-1050; passaggio coattivo: art. 1051-54; elettrodotto coattivo: art. 1056; passaggio di vie funicolari: art. 1057) differiscono dalle limitazioni legali (distanze nelle costruzioni, art. 873 e 893) del diritto di proprietà, in quanto le prime importano restrizione del godimento del fondo servente ed ampliamento del godimento del fondo dominante; le seconde, invece, indicano soltanto determinazione del contenuto normale del diritto di proprietà. Inoltre, le servitù legali, a differenza delle limitazioni legali, importano un corrispettivo, ossia una indennità (cf. art. 1032). Infine, le limitazioni legali sorgono automaticamente e coesistono con il diritto di proprietà sul fondo; le servitù, anche quelle coattive, si aggiungono al diritto di proprietà, sorgono in un momento successivo ed hanno una propria fonte ed una propria tutela.
IV. MODI DI COSTITUZIONE E DI ACQUISTO DELLE S. P. - Le s. p. possono essere costituite per contratto, per testamento; le apparenti possono acquistarsi per usucapione e per destinazione del padre di famiglia (art. 1058, 1061).
1) Per la costituzione mediante contratto, sotto pena di nullità, occorre l'atto scritto (art. 1350, 4; 2739, 2723, 2724). È necessaria inoltre la trascrizione (art. 2643, 4), perché la servitù possa opporsi ai terzi. In luogo del proprietario, può dare il consenso alla costituzione della servitù, a favore o a carico del fondo enfiteutico, l'enfiteuta, o, a favore soltanto del fondo in usufrutto, l'usufruttuario (art. 1077-78). 2) La costituzione mediante testamento non può avere luogo che a titolo di legato (art. 1058). Qualora la servitù coattiva non sorga mediante contratto, può sorgere per sentenza, che, pertanto, ha valore non semplicemente dichiarativo, ma costitutivo. 3) Nell'acquisto per usucapione viene superata dal vigente Codice civ. ital. (art. 1061) la disciplina del Codice del 1865 (art. 618), affermandosi che tutte le servitù, continue o discontinue, possono acquistarsi per usucapione, purché siano apparenti. L'usucapione ordinaria, cioè ventennale (art. 1158), si applica a qualsiasi possessore. Il possesso non dev'essere acquistato in modo violento o clandestino (art. 1163) e dev'essere continuato senza interruzione per il periodo di venti anni (art. 1167). Per il possesso declen-nale si richiedono inoltre la buona fede e un titolo astrattamente idoneo e debitamente trascritto (art. 1159). 4) L'acquisto per destinazione del padre di famiglia si applica tanto alle servitù continue che discontinue, purché apparenti (art. 1061, 1062).
V. S. P. (art. 1063-71). - La servitù deve esercitarsi: 1) nel modo stabilito dal titolo (art. 1063, 1362, 1366), cioè dal contratto o dal testamento, ovvero, per le servitù coattive, dalla sentenza costitutiva della servitù medesima. 2) In mancanza del titolo, la servitù deve esercitarsi in conformità al possesso, ossia «si ha riguardo alla pratica dell'anno precedente e, se si tratta di servitù esercitate ad intervalli maggiori di un anno, si ha riguardo alla pratica dell'ultimo godimento» (art. 1066), tenendo sempre presente che tantum prae-scriptum quantum possessum. 3) Se il titolo e il possesso non bastano ad eliminare ogni dubbio, si deve osservare il criterio «di soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio del fondo servente» (art. 1065; cf. art. 1064, 1067, 1069, 1070, ecc.). Per il trasferimento della servitù in un luogo diverso e per la riduzione della medesima, valgono rispettivamente gli artt. 1068 e 1093.
VI. TUTELA E MEZZI DI DIFESA DELLE S. P. - L'art. 1079 dispone: «il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento del danno». Tale articolo abbraccia non solo l'azione di accertamento, qual'è l'azione confes-soria, riguardante il diritto di servitù, ma anche le azioni possedute di reintegrazione (art. 1168) e di manuten-zione (art. 1170). L'azione viene attribuita al proprietario del fondo dominante; a tutti i condomini insieme (art. 1073 ultimo comma); all'usufruttuario (art. 1012); all'enfiteuta; al marito per beni dotati (art. 184) o che, comunque, ha in amministrazione (art. 173); al creditore del proprietario (art. 2000, 2813); e si esercita contro il proprietario del fondo servente, contro tutti i condomini (art. 1309) e gli aventi causa del convenuto.
L'atto deve provare il proprio diritto di servitù, la contestazione o l'atto di turbativa da parte del conve-nuto. La sentenza sarà di mero accertamento, se è limitata al riconoscimento del diritto; sarà di condanna, se im-porta la rimessione in pristino o il risarcimento dei danni.
A tutela della proprietà è data l'azione negatoria, diretta all'accertamento dell'inesistenza della servitù spettante al proprietario del fondo servente.
VII. ESTINZIONE DELLE S. P. - La servitù si estingue: 1) per lo scadere del termine (cf. art. 1033 e 1044) o per la risoluzione del titolo costitutivo, che può seguire o per