LOCAZIONE, CONTRATTO di. - Si distinguono tre specie di 1.: la 1. di cose, la 1. di opere e la 1. di opera. Staccandosi dal vecchio codice del 1865 (molto antiquato in materia) e tenendo conto dello sviluppo enorme della 1. in questi ultimi anni, il Codice civile italiano del 1942 ha molto opportunamente trattato di esse in parti distinte.
Riservata al 1. V. lavoro, la 1. di opera, ossia il contratto di lavoro vero e proprio preso nel senso moderno (somministrazione del lavoro personale alle dipendenze di altri o in comune con essi dietro corrispettivo in salario o con partecipazione ai frutti: artt. 2060-2574), il Codice italiano nel 1. IV, delle obbligazioni, parla dei vari contratti di 1. di opere, quali il contratto di somministrazione (artt. 1559-70), di appalto (artt. 1655-77), di trasporto (artt. 1678-1702), di mandato (artt. 1703-41), di agenzia (artt. 1742-53), di mediazione (artt. 1754-65), di deposito (artt. 2028-32); e del contratto di 1. di cose vero e proprio (di fondi urbani e rustici), che viene semplicemente chiamato 1. (artt. 1571-1654). Altri istituti giuridici che hanno relativa affinità con la 1. sono trattati nel 1. III, della proprietà, in quanto, distaccandosi molto dalla 1., si avvicinano appunto alla proprietà, quali la superfice (artt. 952-56), l'enfiteusi (artt. 957-77), l'usufrutto (artt. 978-1026) e le stesse servitù prediali (artt. 1027-99).
Fatta questa premessa indispensabile per l'intendimento della complessa materia della 1. e dei contratti diversissimi che la compongono; tenuto presente che alle volte è difficile distinguere se una 1. appartiene piuttosto all'una che all'altra specie, soprattutto se alla 1. di opere o di opera, si espone qui esclusivamente la materia riguardante la 1. di cose: lo stesso Codice civile italiano del resto, come si accennava, riserva il termine 1. (artt. 1571-1654) a detto contratto. È opportuno pure notare che tanto i moralisti, fino a questi ultimi anni, quanto i civilisti (quelli italiani quasi tutti fino al 1942) spesso hanno trattato promiscuamente delle 1. prese nei vari sensi rappresentati. Non sarà neanche inutile avvertire che, contrairement a quanto molti civilisti vorrebbero, neppure nel nuovo Codice italiano si hanno due trattazioni distinte per la 1. di fondi urbani e per quella di fonti rustici, ma dell'una e dell'altra si parla nell'unico capo 6° benché in distinte sezioni e con nome distinto (1. per i fondi urbani, artt. 1607-16014; affitto per i fondi rustici, artt. 1615-54).
Il Codice civile italiano, dopo aver definito la 1. come «il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo» (artt. 1571); dopo aver sancito che la 1. oltre un novennio e le anticipazioni del corrispettivo della 1. per una durata superiore a un anno sono atti eccessivi l'ordinaria amministrazione (artt. 1572), e che la 1. (salvo diverse disposizioni di legge, come, p. es., nel caso di 1. di fondi a scopo di rimboschimento o di 1. di case per abitazione, che a norma degli artt. 1629 e 1607 possono farsi rispettivamente fino a un massimo di 99 anni la prima, e fino allo spirare del secondo anno dopo la morte dell'uniquo in la seconda) non può stipularsi per un tempo superiore ai 30 anni (artt. 1573); descrive i principali doveri del locatore e del conduttore.
All'art. 1575 è detto al riguardo che il locatore deve consegnare la cosa in buono stato, mantenere la moda da servire all'uso convenuto e garantire l'uso pacifico per il tempo stipulato; mentre il conduttore deve servirsi del caso come un buon padre di famiglia; pagare nel tempo stabilito il corrispettivo (artt. 1587), restituirla a tempo debito nello stesso stato in cui la ricevette (artt. 1590) e, in caso di mora, pagare, oltre l'affitto del maggior tempo, anche gli eventuali danni maggiori derivati per lo scadere della data (art. 1591). Generalmente le spese minute riguardanti la cosa locata sono a carico del conduttore, le altre a carico del locatore (art. 1576); il conduttore però risponde della perdita o del deterioramento della cosa locata anche se derivanti da incendio (salvo che questo non sia avvenuto per causa non imputabile a lui), o da terzi da lui ammessi, anche temporaneamente, all'uso della cosa locata (art. 1588). È ammessa la sublocazione (intendi dei fondi urbani) da parte del conduttore (art. 1594), non però il subaffitto (intendi dei fondi rustici) (art. 1624); comunque è sempre proibita la sublocazione di beni mobili senza il consenso del locatore, salvo gli usi contrari (art. 1594). È ammessa pure la rinnovazione tacita della 1. (e alle medesime condizioni della precedente che è spirata) se il locatore, scaduto il termine della 1., non oppone alcunché al locatario, e in ogni caso se, trattandosi di 1. a tempo indeterminato, non ci sia stata previa disdetta (art. 1597). Pochi articoli poi (1607-14) riguardano direttamente la 1. dei fondi urbani; mentre sono molto più numerosi quelli che riguardano l'affitto, ossia la 1. di fondi rustici e loro pertinenze. In questo caso particolare risalto è dato al fattore imprevisti. Gli artt. 1635-1637 infatti dettano norme abbastanza dettagliate che regolano le relazioni economiche tra conduttore e locatore nel caso di perdita fortuita dei frutti sia negli affitti pluriennali che in quelli annuali, salvo il rischio della perdita del bestiame appartenente al fondo locato, che rimane sempre a carico dell'affittuario, se non è stato espressamente stabilito il contrario (art. 1643).
Per quanto riguarda il campo morale, le norme generiche dei contratti valgono anche nel caso della 1. Ordinariamente i moralisti ribadiscono che bisogna stare alle norme del Codice civile proprio delle singole nazioni specialmente per ciò che concerne gli obblighi e i diritti rispettivi tra locatore e conduttore. Per quanto riguarda il Codice civile italiano bisogna riconoscere che rispettiva molto adeguatamente i principi di diritto naturale e l'equità.
Le precedenti disposizioni valgono pure per la 1. dei beni ecclesiastici (can. 1529). Fa eccezione la 1. di beni immobili appartenenti a chiese che non possono essere locati ai suoi amministratori né ai consanguinei e affini di questi fino al secondo grado (quanto grado civile) compreso, senza il permesso dell'Ordinario del luogo (can. 1540). La 1. di qualsiasi altro fondo ecclesiastico può farsi liberamente, purché avvenga per asta pubblica e venga ceduta al migliore offerente (can. 1531 § 2) con il consenso dell'autorità ecclesiastica di cui al can. 1541 § 2, nn. 1-3. Inoltre le soluzioni anticipate per oltre un semestre sono proibite senza il permesso dell'Ordinario del luogo quando si tratta di beni appartenenti a beneficii ecclesiastici (can. 1479); si osserva invece la norma ordinaria del codice civile quando si tratta di altri beni.