IPOTECA

IPOTECA. - Da ὑπό = sotto e τύψιμ = pongo, è un contratto sussidiario in garanzia di un altro; ed ha per oggetto un bene immobile del debitore o di terza persona.

I. NATURA E FONDAMENTO

Negli scambi sociali di beni non sempre è possibile dare il prezzo convenuto; è ragionevole che in tale ipotesi, chi dà sia garantito di avere il suo; questo per la continuità stessa degli scambi di beni. Per cosa di poca entità basta la parola di persona conosciuta e onesta; ma in caso di somme rilevanti e di persone non conosciute bene o di creditore innominato (società), si impone una garanzia oggettiva; molto più che per eventi di forza maggiore le stesse persone oculate incontrano dissesti finanziari imprevisti. Da qui l'origine delle varie garanzie reali. Fra esse si ha l'i.

Il sistema delle garanzie nei contratti è conosciuto già dai popoli orientali e dai greci, benché si disputi sulla natura di queste garanzie, per mancanza di testi. Presso gli antichi Romani si usavano la fiducia e il piguus; più tardi per l'aumento degli scambi si introdusse l'i. come perfezionamento del piguus; tuttavia aveva due deficienze: mancava di pubblicità ed era estesa solo agli strumenti di coltura introdotti dal colono nel fondo preso in affitto. Un perfezionamento si ha nel diritto giustiniano. L'età moderna incominciò ad introdurre la pubblicità e specialità verso gli inizi del sec. XVII, ma l'introduzione generale avvenne nel secolo scorso. L'Inghilterra ha l'i. con una fisionomia alquanto diversa (mortgage).

II. NEL DIRITTO CIVILE ITALIANO

La natura dell'i. quale diritto reale immobiliare di garanzia, costituito su determinati beni del debitore o di terza persona, si deduce dagli artt. 2808 sgg. del Codice civ. ital. (cf. anche art. 2740); qui si dà al creditore il diritto di espropriare il bene, anche in confronto del terzo acquirente, allo scopo di soddisfarsi del debito, a preferenza degli altri creditori che non siano privilegiati. Nel diritto italiano l'i. può essere legale, giudiziale o volontaria.

1) Costituzione. — Possono ipotecarsi tutti i beni immobili commerciabili con le loro pertinenze, alcuni diritti reali immobiliari (superficie, usufrutto, enfiteusi); fra i mobili, le rendite nominative dello Stato, le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli (art. 2810). Per la costituzione si esigono il titolo e l'iscrizione.

In alcuni casi è la legge che accorda l'i. (legale: art. 2817). Tale i. è riconosciuta all'alienante sopra i beni alienati per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'atto di alienazione; ai coeredi, ai soci e ai condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati agli altri condividenti; alla moglie sui beni del marito in garanzia della dote; allo Stato sui beni dell'imputato. L'i. giudiziale è concessa dal giudice in ogni sentenza che condanna al pagamento d'una somma, all'adempimento di un'obbligazione, al risarcimento dei danni. In ogni contratto con convenzione volontaria si può costituire l'i. (volontaria), se il proprietario del bene la conceda con dichiarazione unilaterale in atto pubblico o autenticato, escluso il testamento (art. 2821 sgg.).

Agli effetti civili è obbligatoria l'iscrizione nei registri pubblici; gli effetti anzi iniziano con l'iscrizione.

In ogni ufficio dei registri immobiliari è incaricato un funzionario denominato «conservatore dei registri» cui è demandata la cura con relativa responsabilità di tener aggiornate le i. (cf. artt. 2852 sg.; 2843; 2847-2851; 2882; 2673; 2675; 2682).

L'i. debitamente iscritta vale per vent'anni (art. 2847). Se l'interessato non cura la rinnovazione, decade dai diritti; può tuttavia ottenere una nuova iscrizione, valevole dalla nuova data (art. 2848); si eccettua la i. in garanzia della dote (art. 2849).

2) Diritti del creditore, del debitore e terzo acquirente. — Il creditore: a) in caso di inadempienza del debitore può soddisfarsi, chiedendo alla scadenza convenuta l'espropriazione dei beni ipotecati, anche se questi nel contempo fossero passati a terzi. b) Di fronte agli altri creditori non privilegiati (art. 2745 sgg.) ha diritto di prelazione, in modo di potersi soddisfare di tutto il credito. Conviene tener conto del grado di i. fra più creditori ipotecari.

Il debitore, se possiede la cosa, non deve essere di-

sturbato; può percepirne i frutti fino alla scadenza, può redimersi dall'i., soddisfacendo la propria obbligazione.

L'i. può anche essere concessa in favore del debitore da un terzo sui propri beni (terzo datore dell'i.); può anche essere che dopo l'iscrizione il bene ipotecato sia alienato a un terzo (terzo acquirente). Questi è soggetto all'azione esecutiva del creditore ipotecario, essendo l'i. diritto reale. Tuttavia egli, estraneo personalmente ai rapporti di obbligazione fra creditore e debitore, ha dalla legge alcune facoltà a propria scelta: pagare direttamente il creditore, divenendo creditore del debitore a sua volta; liberare il bene dall'i., offrendo al creditore il prezzo stipulato all'altro; rilasciare il bene all'espropriazione, con diritto all'indennizzo relativo da parte del debitore (artt. 2858-67).

3) Sopra uno stesso bene possono costituirsi più i.; in questa ipotesi sta la norma «prior tempore potior iure» computandosi il tempo dal giorno delle singole iscrizioni secondo il grado e l'ordine (artt. 2852-57). Qui si dà luogo alla surrogazione o subingresso ipotecario.

L'i. si estingue con la cancellazione, con la mancata rinnovazione, con l'estinguersi dell'obbligazione principale, con il perimento della cosa, con la rinunzia del creditore, con lo spirare del tempo convenuto, con il verificarsi della condizione risolutiva (art. 2878). Con il ridursi del credito o con l'aumentato valore del bene ipotecato si può procedere alla riduzione dell'i., se il bene lo consenta (art. 2872 sgg.).

III. L'

I. NEL DIRITTO CANONICO

Salvo il diritto naturale ed espresse eccezioni, il CIC per i contratti rimanda al diritto civile (can. 1529); quindi anche in materia di i. Ecco in sintesi quant'è espressamente contemplato nel CIC a proposito di i. Per difesa dei beni della Chiesa contro il titolare o amministratore, il CIC dispone non potersi procedere all'i., se non in caso di cose alienabili, per giusta e proporzionata causa, con l'autorizzazione a norma del can. 1532, dopo il giudizio di periti, ascoltati gli interessati e osservando le forme del diritto civile. Il superiore, se autorizzato, può fissare una somma annua per ammortizzare l'i. (cann. 1538, 1529-33).

IV. ALCUNE QUESTIONI MORALI

1) Le leggi civili in materia hanno obbligatorietà morale (cf. can. 1529; M. Serafino a Lojano, Institutiones theol. moralis, III, Torino 1938, n. 258). 2) Il debitore e il terzo possessore si gravano di ingiustizia, con la trascuratezza circa i beni ipotecati in modo che questi, diminuiti nel loro valore, siano insufficienti a pagare i creditori (cf. A. Ballerini-D. Palmieri, Opus theol. morale, III, Torino-Roma 1899, n. 947); con il nascondere dolosamente nella costituzione altri oneri reali e con l'esagerare il prezzo di beni di poco valore. 3) Il creditore pecca di ingiustizia con condizioni usuraie estralegali, rifiutando l'ammortizzazione del debito; e in caso di vendita forzata, impedendo la vendita a buone condizioni. 4) Se due costituiscono l'i. in forma privata, sia pure con testimoni, per evitare spese o noie, non possono da parte del creditore avanzarsi i diritti di preferenza, concessi direttamente dalla legge positiva, mentre per diritto naturale hanno preferenze solo i congiunti e i poveri. 5) Circa il grado e l'ordine fissati dalla legge fra i vari creditori ipotecari, dopo la sentenza del giudice nasce obbligo in coscienza; prima della sentenza, secondo s. Alfonso, deve preferirsi colui che direttamente contribuì al riassetto del bene ipotecato; per gli altri creditori le sentenze sono varie: c'è chi esige che si debba in coscienza dividere pro rata, chi vuol preferire il più povero, chi il primo iscritto. C'è da osservare che, al tempo del Santo, l'i. seguiva il diritto romano, in cui mancavano le formalità civili. Avendo ora la legge civile specificato il diritto

naturale incerto, essa crea obbligazione morale, almeno perché solo così si ha la tutela giuridica (s. Alfonso, Theol. moralis, I. III, tract. V, n. 690 sgg., ed. L. Gaudé, II, Roma 1907, p. 157 sgg.).